Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Rotterdam heeft op 14 februari 2018 uitspraak gedaan over de ontbinding van de koop van een woning door het inroepen van een financieringsvoorbehoud. Vervolgens wordt wel een hogere financiering voor een andere woning verstrekt. Heeft koper zich voldoende ingespannen om de financiering voor de eerste woning te verkrijgen?

Bij het tussenvonnis van 30 november 2016 heeft de rechtbank gedaagden opgedragen te bewijzen dat zij voldoende inspanningen hebben verricht om een financiering te verkrijgen voor de woning, in het kader waarvan ook aandacht wordt besteed aan de (hogere) financiering die uiteindelijk aan gedaagden is verstrekt voor de andere woning.

De rechtbank heeft in dat kader overwogen dat gedaagden meer inzicht dienen te geven in de hypotheekaanvragen zoals die zijn gedaan bij Aegon en HQ Hypotheken en de stukken c.q. gegevens die zij daarbij hebben verstrekt.

Het kwam de rechtbank geraden voor dat gedaagden in het kader van de bewijslevering ook nader ingaan op de vraag waarom Aegon voor de andere woning (hierna: de Visserstuin) een financiering voor een aanzienlijk hoger bedrag heeft verstrekt en dat gedaagden aan deze onderbouwing meer handen en voeten geven dan zij tot op heden hebben gedaan.

Beoordeeld dient te worden of gedaagden in hun bewijsopdracht zijn geslaagd.

In dat verband hebben gedaagden in de eerste plaats onder meer de drie hypotheekaanvragen bij Aegon en een hypotheekaanvraag bij HQ Hypotheken in het geding gebracht.

Verder hebben gedaagden een e-mail van AEGON van 24 november 2017 overgelegd waarin – voor zover relevant – het volgende staat vermeld:

‘Geachte heer [gedaagde] ,

U hebt op 20 november 2017 een klacht ingediend over uw hypotheekaanvraag H4856522 uit 2014. In uw klacht geeft u aan dat een medewerker van ons, een advocaat van de tegenpartij, te woord heeft gestaan. (…) Hij heeft tijdens het telefoongesprek aangegeven dat op 24-12-2014 uw adviseur met Aegon heeft gebeld met de mededeling dat de offerte geannuleerd mocht worden. De annulering heeft ook plaatsgevonden op 24-12-2014 en niet op 24-11-2014. (…) In het hypotheekdossier is deze aantekening ook vastgelegd.’

Ook hebben gedaagden ter zitting van 31 mei 2017 de heer A als getuige als partij-getuige doen horen.

De getuigen hebben, voor zover relevant, het volgende verklaard:

‘(…) Ik heb zelf tot 2012 gewerkt als hypotheekadviseur, maar ik vond dat ik er te lang uit was. Daarom hebben wij een hypotheekadviseur ingeschakeld die ik als oud-collega kende, [getuige] . (…) Mij staat bij dat hij dacht dat we ongeveer 290.000 euro zouden kunnen lenen. Op dat moment keken wij naar een type huizen waarvan de prijs rond de 280.000 euro lag.

(…) Ik was bekend met de acceptatiekaders van een aantal geldverstrekkers. Ik wist dat het feit dat mijn vrouw gedeeltelijk inkomen uit een WAO-uitkering heeft voor sommige geldverstrekkers een probleem zou zijn, omdat dat deel van het inkomen dan niet meetelt. Volgens de acceptatiekaders van AEGON was dat bij AEGON anders. (…)

In strijd met onze verwachtingen kreeg ik volgens mij eind november 2014 van [getuige] telefonisch bericht dat AEGON de WAO-uitkering van mijn vrouw niet had meegenomen. In overleg met hem hebben wij toen een aanvraag ingediend bij HQ-hypotheken.

HQ-hypotheken telt niet de WAO-inkomsten mee, maar had wel het ruimste beleid als het ging om het bedrag da top basis van de vaste inkomens geleend kan worden (…) Wij hebben vervolgens informeel via [getuige] vernomen dat HQ-hypotheken slechts bereid zou zijn ons 253.000 euro te lenen, dat was dus een informele aankondiging van een afwijzing. Wij hadden geen eigen middelen en daarom was het huis aan het Beelaertspark op die basis niet te financieren. Op dat moment was er geen sprake van dat mijn schoonouders in wat voor vorm dan ook zouden bijspringen. Wij hebben aan HQ geen stukken opgestuurd en ook geen verdere pogingen gedaan, omdat de boodschap duidelijk was. Op dat moment hadden mijn vrouw en ik nog wel zin in het huis aan het Beelaertspark, maar we hebben beslist om het maar stop te zetten. (…) Wij zijn toen, een paar dagen nadat we informeel hadden gehoord dat de financiering van HQ niets zou worden, het huis aan de Visserstuin gaan bezichtigen.

Naar aanleiding van de bezichtiging van de Visserstuin heb ik contact opgenomen met [getuige] en in overleg met hem is nogmaals een aanvraag bij Aegon gedaan. (…) [getuige] heeft toen bij ons geen nieuwe stukken opgevraagd, maar alleen de aanvraag ingediend. Tot onze verbazing volgde op die aanvraag een offerte die de financiering van de Visserstuin mogelijk maakte. (…)’

(…) Het enige bijzondere dat ik nog weet was dat mevrouw een WAO-uitkering had. Dat is altijd een probleem omdat de geldverstrekker een stuk wil waaruit blijkt dat dat die WAO-uitkering een bestendig, blijvend, duurzaam karakter heeft. (…) Mevrouw [gedaagde] had niet zo een stuk.

Ik herinner mij verder nog dat ik een aanvraag heb ingediend bij AEGON namens de familie [eisers] . (…) Volgens mij is die eerste aanvraag bij AEGON een aanvraag zonder het WAO-inkomen van mevrouw geweest. Vervolgens is er een tweede aanvraag bij AEGON gedaan, waarbij de WAO-uitkering was meegenomen. Op die aanvraag is er een offerte van AEGON gevolgd voor een bedrag dat hoog genoeg was om het huis te kopen. In dat stadium moeten dan de stukken worden ingediend en toen bleek dat er toch niet voldoende geleend kon worden omdat het WAO-inkomen niet werd meegenomen. De offerte werd met andere woorden niet omgezet in een akkoord, omdat de stukken niet afdoende waren. (…) Ik heb die afwijzing eerst telefonisch van AEGON gehoord. (…)

Vervolgens hebben wij, [gedaagde] en ik, afgesproken dat een aanvraag zou worden ingediend bij HQ. (…) Volgens mij heb ik toen bij die aanvraag aan HQ, ook digitaal, niet meteen het WAO-inkomen van mevrouw meegenomen. (…) Ik herinner mij dat ik heb gebeld met HQ omdat er in de afwijzing van HQ geen bedrag stond dat HQ wel zou willen financieren. (…)

Nadat de afwijzing van HQ binnen was heb ik met familie [eisers] besproken dat dat dus einde oefening voor dat huis was, de koopovereenkomst is toen ontbonden. Vervolgens kwam vrij kort daarna [gedaagde] met een duurder huis waarvoor hij een hypotheek wilde. Mijn eerste reactie was toen hoe hij dat voor zich zag. Ik begreep toen dat de ouders of schoonouders bereid waren om het ontbrekende bedrag bij te passen als er geen geldverstrekker een lening voor de hele woning wilde verstrekken. Dat maakte wat mij betreft het verschil en daarom heb ik een nieuw dossier geopend, voor die nieuwe woning, en weer een aanvraag bij AEGON ingediend. (…)

Bij AEGON heb ik toen een offerte opgevraagd op basis van de inkomens inclusief de WAO. Ik kreeg toen na de normale offerte voor het volle bedrag een tijdje later tot mijn verbazing een akkoord. (…)

Het is de werkwijze dat ik van alle telefoongesprekken ook aantekeningen maak, maar daar ben ik niet zo precies in. Belangrijke zaken noteer ik altijd.’

Eisers hebben in contra-enquête ter zitting van 20 september 2017 de heer B (hierna: getuige) als getuige doen horen. Getuige heeft, voor zover relevant, het volgende verklaard:

‘Ik ben al 25 jaar makelaar en ik houd mij onder meer bezig met de verkoop van woningen. Eind 2014 had ik een woning aan de [adres en woonplaats] in de verkoop. (…) De woning is bezichtigd door [eisers] op 9-12-2014 om 14:30 en nogmaals op 17-12-2014 om 10:15. (…) Ik heb teruggezien dat de koopakte op 30-12-2014 tot stand is gekomen en dat de levering was voorzien op 15-05-2015. Ook was er een financieringsvoorbehoud. (…) De koopprijs is naar mij bijstaat in de buurt van € 327.000,00 geweest. (…)’

De rechtbank stelt voorop dat de door gedaagde afgelegde verklaring dient te gelden als verklaring van een partijgetuige als bedoeld in artikel 164 lid 2 Rv. Ingevolge dit artikel kan deze verklaring geen bewijs in het voordeel van gedaagden opleveren, tenzij die verklaring strekt ter aanvulling van onvolledig bewijs.

Ontbinding koop woning door inroepen financieringsvoorbehoud. Vervolgens wordt wel een hogere financiering voor een andere woning verstrekt. Heeft koper zich voldoende ingespannen om de financiering voor de eerste woning te verkrijgen?

De rechtbank oordeelt als volgt.

Gedaagden benadrukken, dat volgens de koopovereenkomst (artikel 16.3) in beginsel één afwijzing van een erkende geldverstrekker volstaat.

Zoals in het tussenvonnis reeds is overwogen gaat het om de vraag of gedaagden aan hun inspanningsverplichting hebben voldaan.

Het voorschrift van artikel 16.3 uit de koopovereenkomst vervult in die zin een bewijsfunctie. In dit geval kan niet worden volstaan met de constatering dat een afwijzing voorhanden is, omdat de feitelijke gang van zaken er voorshands op wijst dat gedaagden zich niet naar behoren hebben ingespannen. Tegen die achtergrond moet de bewijsopdracht worden gezien.

Als productie C tot en met F bij de akte van 28 december 2016 (hierna: de akte) zijn door gedaagden de hypotheekaanvragen bij Aegon en HQ Hypotheken overgelegd.

Hieruit volgt dat bij de eerste aanvraag van 10 november 2014 bij Aegon (productie C) het WAO-inkomen van gedaagde niet is meegenomen. Uit de overgelegde screenshots van het digitale dossier van getuige (productie K bij de akte, hierna: de screenshots) blijkt dat deze aanvraag twee uur nadat deze is ingediend, is afgewezen. Enkele minuten later is vervolgens een nieuwe aanvraag bij Aegon gedaan waarbij wel het WAO-inkomen van gedaagde is meegenomen (productie D). Dit wordt zo verklaard door gedaagde en getuige en volgt ook uit de screenshots. Uit de screenshots volgt verder dat op 24 november 2014 de rest van de acceptatie aan Aegon is verzonden en een offerte is aangevraagd. Dit wordt ook door getuige verklaard.

Op 10 december 2014 wordt nog een hypotheekaanvraag voor de Woning bij een andere geldverstrekker, namelijk HQ Hypotheken, ingediend waarbij het WAO-inkomen van gedaagde niet wordt meegenomen. Op die datum hadden gedaagden de woning ieder geval al bezichtigd. Of die bezichtiging 8 of 9 december 2014 is geweest doet niet ter zake. Op 15 december 2014 wordt de aanvraag door HQ Hypotheken afgewezen. De afwijzing van HQ Hypotheken wordt door gedaagden aan eisers verstrekt ter onderbouwing van het inroepen van het financieringsvoorbehoud.

Uit de screenshots blijkt niet wat er in de periode tussen 24 november 2014 en 10 december 2014 aan ontwikkelingen is geweest ten aanzien van de tweede aanvraag bij Aegon (productie D). Dat Aegon de tweede aanvraag tussentijds telefonisch zou hebben afgewezen (dus vóór het bericht van gedaagden op 24 december 2014 dat de aanvraag mocht worden geannuleerd) blijkt niet uit de screenshots. Getuige heeft ter zitting wel verklaard dat Aegon hem telefonisch heeft bericht dat de offerte niet werd omgezet in een akkoord, omdat uit de overgelegde stukken onvoldoende de bestendigheid van het WAO-inkomen van gedaagde zou blijken, maar hij heeft ook verklaard dat hij in dossiers altijd aantekeningen van belangrijke ontwikkelingen vastlegt en, belangrijker nog, dat de telefonische berichten een vooraankondiging waren waarop in het algemeen een schriftelijke afwijzing van de geldverstrekker volgt. Een dergelijke duidelijke afwijzing ontbreekt. Integendeel, uit het e-mailbericht van Aegon van 24 november 2017 blijkt dat getuige namens gedaagden zelf de aanvraag bij Aegon op 24 december 2014 heeft geannuleerd. De stelling dat Aegon de tweede aanvraag mondeling zou hebben afgewezen wordt dan ook niet door het bewijsmateriaal ondersteund.

Als de rechtbank toch gedaagden in hun stelling zou volgen, dat Aegon ook de tweede aanvraag (eerst telefonisch) zou hebben afgewezen, dan blijft onduidelijk waarom gedaagden er vervolgens voor hebben gekozen een aanvraag bij HQ Hypotheken in te dienen, zonder het WAO-inkomen van gedaagde mee te nemen. Zoals getuige en gedaagde, als voormalig hypotheekadviseur, ter zitting immers hebben verklaard hebben zij kennis van zaken en wisten zij dat HQ Hypotheken, gezien hun acceptatiebeleid, de aanvraag vermoedelijk niet zou honoreren. Als dan toch een aanvraag werd ingediend zou, om de kansen te vergroten, in elk geval de WAO-uitkering van gedaagde vermeld hebben moeten zijn.

In het kader van de bewijsopdracht is gedaagden tevens gevraagd meer handen en voeten te geven aan de vraag waarom Aegon uiteindelijk wel een (hogere) financiering heeft verstrekt.

Dit hebben gedaagden niet gedaan.

De rechtbank acht het voor de hand liggen dat als de tweede aanvraag bij Aegon (productie D) door gedaagden zou zijn doorgezet, Aegon ondanks het ontbreken van een document waaruit de vastheid en bestendigheid van de WAO-uitkering van gedaagde blijkt, de aanvraag zou hebben geaccepteerd. Dit is immers ook zo bij de Visserstuin gebeurd. De reden die gedaagden voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud hebben gegeven, namelijk de verandering in het inkomen, is hoe dan ook feitelijk onjuist gebleken.

Uit het voorgaande volgt dat gedaagden zich onvoldoende hebben ingespannen om de hypotheek voor de Woning te verkrijgen.

Het feit dat gedaagden tot tweemaal toe een onvolledige hypotheekaanvraag bij een geldverstrekker hebben ingediend (door het WAO-inkomen van gedaagde niet mee te nemen) en de derde aanvraag, waarin het WAO-inkomen wel is meegenomen, zelf hebben geannuleerd, acht de rechtbank van doorslaggevende betekenis. Immers, het indienen van een complete aanvraag is van wezenlijk belang voor het verkrijgen van een hypotheek.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat nu gedaagden niet hebben aangetoond dat zij zich voldoende hebben ingespannen om een hypotheek voor de Woning te verkrijgen het beroep van gedaagden op ontbinding van de koopovereenkomst faalt.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank reeds geoordeeld als gedaagden in de bewijsopdracht niet slagen, de koopovereenkomst nog van kracht is.

Eisers mogen zich dan ook op nakoming van de koopovereenkomst beroepen, hetgeen zij bij dagvaarding hebben gedaan, en de overeenkomst op grond van artikel 11.1 van de koopovereenkomst ontbinden.

Gedaagden zijn hierdoor in beginsel een boete van 10% van de overeengekomen koopsom verschuldigd, te weten € 28.250,00.

Een matiging van de tussen partijen overeengekomen boete is niet aan de orde en het beroep is niet onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

De conclusie is dan ook dat gedaagden zullen worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 28.250,00. De gevorderde wettelijke rente (ex artikel 6:119 BW) vanaf de dag der dagvaarding (11 mei 2016) is als niet of onvoldoende weersproken toewijsbaar.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de ontbinding van een overeenkomst, over de koop van onroerend goed, over een financieringsvoorbehoud of over de matiging van een contractuele boete, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.