Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Rotterdam heeft op 10 november 2017 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een woning en over de onderzoeksplicht van de koper en de mededelingsplicht van de verkoper.

Bij de koop van een woning is het uitgangspunt dat woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik.

De koopovereenkomst van de woning is gebaseerd op de NVM-voorwaarden. In de voorwaarden stond opgenomen dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn.

Uit de stukken blijkt niet dat de koper zich op het standpunt stelt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Dat betekent dat in beginsel een beroep op non-conformiteit contractueel is uitgesloten. Ook als dat niet het geval was, komt aan de koper geen geslaagd beroep op non-conformiteit toe, gelet op het volgende.

Non-conformiteit bij koop woning. Woning geschikt voor normaal gebruik? Onderzoeksplicht koper en mededelingsplicht verkoper. Aansprakelijkheid makelaar?

De koper stelt zich op het standpunt dat zij zich toch op non-conformiteit kan beroepen, omdat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de mededelingen van de verkoper mocht verwachten, alsmede dat de verkoper zijn mededelingsplicht in dat verband heeft geschonden.

Als gevolg van deze omstandigheid is verkoper volgens koper aansprakelijk voor de door haar geleden schade van € 3.635,00 kosten van herstelwerkzaamheden en € 1.046,35 voor het laten opstellen van een onderzoeksrapport ter vaststelling van de schade.

Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan de koper de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik als bij de overeenkomst voorzien.

Koper beroept zich echter niet zozeer op mededelingen van de verkoper, maar meer op het uitblijven daarvan. De advocaat van koper wijst er op dat op het inlichtingenformulier (waar overigens niet specifiek wordt gevraagd naar de tegels of de badkamer in het algemeen) door verkoper juist niets is opgenomen over enige afwijkingen aan de badkamer. Hetzelfde geldt voor de opmerkingen op het formulier van de verkoper over de vraag of hem gebreken of bezwaren bekend zijn over de woning, waar de koper alleen melding heeft gemaakt van de zakkende bodem. Een mededeling van de goede of juiste staat van de badkamer wordt verkoper niet verweten. De makelaar van de verkoper wel. Uit de opmerking van de makelaar van de verkoper tijdens de bezichtiging dat ‘de badkamer dateert uit 2005’ mocht de koper naar eigen zeggen opmaken dat de badkamer in goede staat verkeerde en geen ernstige gebreken vertoonde.

Naar het oordeel van de rechter rechtvaardigt de mededeling van de makelaar deze vergaande conclusie niet.

Weliswaar mocht de koper uit die opmerking, in samenhang met het uitblijven van enige mededeling daaromtrent, opmaken dat de makelaar geen wetenschap had van gebreken aan de badkamer, maar de koper mocht daaraan niet de daadwerkelijke staat van de badkamer koppelen. Het betreft, gelet op het voorgaande, al helemaal geen uitdrukkelijke mededelingen van de verkoper en de makelaar, zoals door de koper gesteld. Uit de mededeling van de makelaar van de verkoper dat de badkamer in 2005 is aangebouwd, had de koper bijvoorbeeld ook op kunnen maken dat regulier onderhoud mogelijk al nodig zou zijn. Een evidente uitleg van de mededeling als verklaring van goede staat kan dan ook niet worden aangenomen.

Het is het goed recht van eiser als koper om zich bij de koop van een woonhuis niet te laten bijstaan door een aankoopmakelaar. Daarmee heeft zij wel het risico gelopen, zoals zich dat in het onderhavige geval heeft verwezenlijkt, dat zij onterecht bepaalde aannames heeft gedaan.

Een badkamer zal doorgaans intensief dagelijks gebruikt worden. Daar een dergelijk gebruik tot lekkages en vochtdoorslag zou kunnen leiden, had eiser als koper zeker niet zo maar van de goede staat van de badkamer uit mogen gaan. Van een koper mag een bepaalde alertheid worden verwacht. Het had op de weg van de koper gelegen om op dat moment een nader onderzoek in te laten stellen en niet pas na de ontdekking van de lekkage, in september 2016. Dat zij dat niet heeft gedaan kan de koper slechts worden tegengeworpen als de verkoper zijn mededelingsplicht niet heeft geschonden.

Ten aanzien van de scheuren in het kitwerk en groene aanslag op de tegels wordt overwogen dat eiser als koper die gebreken kennelijk zelf niet heeft opgemerkt tijdens de bezichtiging en evenmin op de daaropvolgende rondleiding(en). Weliswaar heeft koper aangevoerd dat er tijdens de bezichtiging een douchegordijn hing en er verzorgingsproducten stonden, waardoor een en ander niet voldoende duidelijk zichtbaar was, maar daar kan zij zich niet achter verschuilen. Althans, dat maakt niet dat er op dit punt een mededelingsplicht van de verkoper zou zijn. De verkoper mocht erop vertrouwen dat zichtbare gebreken ook voor de koper zichtbaar waren.

Met betrekking tot het gebrek dat tot de lekkage heeft geleid heeft de verkoper aangevoerd dat hij daarvan geen weet had. Hij erkent dat hij eenmaal alle kitranden heeft vervangen in het kader van gebruikelijk onderhoud van de badkamer, maar niet als gevolg van een lekkage. Dat verklaart dus wel het gebruik van meerdere soorten kit- en/of voegwerk.

De koper stelt zich op het standpunt dat de verkoper wist van de lekkage en wijst ter onderbouwing van die stelling naar de rapportages van de door haar ingeschakelde onderzoekers. De betreffende onderzoeken zijn echter pas gedaan nadat de koper de vloer in de gang had verwijderd en de lekkage had geconstateerd, derhalve in die wetenschap. De koper wist zelf dus ook pas van de lekkage na het verwijderen van de vloerbedekking.

Wat verder nog een rol speelt is dat er over lekkagesporen op een andere plek in het huis vooraf aan de koop wel contact is geweest. Weliswaar niet in de aangebouwde badkamer, maar het huis vormt wel één geheel, te weten het oude basishuis uit de jaren dertig met het aangebouwde deel. Derhalve had eiser beter bedacht moeten zijn op problemen, zeker gelet op de uiterlijke kenmerken van de betreffende badkamer. Ook is expliciet aan eiser medegedeeld dat de woning niet is gefundeerd op palen maar op staal.

Die omstandigheid in combinatie bezien met de uiterlijke kenmerken van de badkamer hadden eiser als koper bedacht kunnen maken op mogelijke gebreken. Zeker gelet op het feit dat er in de woning op verschillende plaatsen scheurvorming in de muren aanwezig is, onder ander in de badkamer, en de makelaar aan eiser als koper heeft medegedeeld dat de woning gelet op de fundering gevoelig is voor trillingen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over de non-conformiteit bij de koop van een woning, over de aansprakelijkheid van een makelaar bij de koop of verkoop en overdracht van onroerend goed of over de onderzoeksplicht en mededelingsplicht bij de koop van onroerende zaken, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.