Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Noord-Holland heeft op 8 november 2017 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een woning. Gebrek? Onderzoekplicht. Ouderdomsclausule. Dwaling?

Eisers kopen een woning van 41 jaar oud. De koopovereenkomst bevat een ouderdomsclausule. De woning is gekocht zonder nader onderzoek of ingewonnen advies. Geen sprake van een wezenlijk gebrek aan de woning, geen sprake van non conformiteit of dwaling.

Non-conformiteit bij koop van woning. Gebrek? Onderzoekplicht. Ouderdomsclausule

De kantonrechter stelt het volgende voorop.

Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid aan de woning maakt dat het gekochte niet aan de overeenkomst beantwoordt zoals bedoeld in artikel 7:17 BW.

De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van te verrichten achterstallig onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar – als hem ernaar wordt gevraagd – mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen.

Gaat het om ernstige gebreken die een normaal gebruik van de woning in de weg staan, dan moet de verkoper indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (mededelingsplicht). Doet hij dat niet, dan kan hij zich ter afwering van zijn aansprakelijkheid er in het algemeen niet op beroepen dat de koper het gebrek zelf had kunnen ontdekken.

Indien ook de verkoper niet wist van een na de koop geconstateerd ernstig gebrek, zal hij daarvoor, behoudens andersluidende bedingen, op grond van artikel 7:17 BW jegens de koper moeten instaan. Dit is slechts anders indien de koper in de concrete omstandigheden van het geval reden had om te twijfelen aan de aanwezigheid van een bepaalde eigenschap of indien hij het gebrek bij onderzoek binnen de grenzen van het redelijke had kunnen ontdekken (onderzoekplicht).

Het voorgaande komt er kort samengevat op neer dat de verkoper van een bestaand woonhuis op grond van artikel 7:17 BW in het algemeen slechts aansprakelijk is voor wezenlijke gebreken die een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, maar niet voor gebreken die daaraan niet in de weg staan (Zie o.a. Rb Limburg 10 mei 2017, RBLIM:2017:4193).

Kopers hebben gesteld dat de woning vijf gebreken vertoont, te weten 1) een niet functionerende afvoer van de wasmachine in de garage, 2) een lekkage in de badkamer, 3) een lekkage aan de regenpijp die het hemelwater afvoert, 4) een lekkende cv-installatie en 5) een niet naar behoren werkende thermostaatkraan van de douche.

Ter zitting hebben kopers aangegeven dat het vijfde gebrek (de niet naar behoren werkende thermostaatkraan) niet zodanig is dat dit non-conformiteit van de woning oplevert. De kantonrechter laat dat gebrek hierna derhalve buiten beschouwing.

Kopers hebbend de vier resterende gebreken als volgt toegelicht. 1) De afvoer van de wasmachine in de garage was verstopt en de vloer van de garage kwam daardoor na elke wasbeurt blank te staan. 2) Als meerdere personen na elkaar douchen, stroomt er een straaltje water langs het plafond en de muur van het toilet dat zich onder de badkamer bevindt. 3) Als het regent, sijpelt er water van buiten naar binnen langs de voordeur. Het kan niet anders zijn dan dat dit door de regenpijp komt. 4) Na het bijvullen van de cv-installatie komt er water bij de trap naar beneden, welke situatie zich om de twee dagen voordoet en waardoor ze de cv-installatie om de twee dagen moeten bijvullen.

Verkopers hebben ten aanzien van alle vier gebreken gemotiveerd verweer gevoerd. Ondanks dit verweer hebben kopers nagelaten de aard en ernst van de genoemde gebreken voldoende te onderbouwen met bijvoorbeeld een rapport van een aannemer of loodgieter, waarin bijvoorbeeld wordt ingegaan op de oorzaken van de gebreken of staat van onderhoud.

Ervan uitgaande dat de gestelde gebreken bestaan, hetgeen verkopers ook hebben betwist, kan op basis van de enkele stellingen van kopers niet worden aangenomen dat de aard en ernst van de gebreken zodanig zijn dat sprake is van een of meer wezenlijk(e) gebrek(en) aan de woning waardoor de woning niet geschikt is voor normaal gebruik, zoals hiervoor bedoeld.

In dit verband is mede van belang dat sprake is van een woning die ongeveer 41 jaar oud is en de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevat, waardoor kopers rekening moesten houden met het bestaan van gebreken.

Voorts weegt mee dat kopers meteen tijdens de eerste bezichtiging, zonder nader onderzoek door of advies van een makelaar of andere deskundige, een bod hebben uitgebracht, dat gelijk is aan de minimumprijs die verkopers wensten, maar lager ligt dan de door taxateur in het kader van de hypotheekaanvraag geschatte marktwaarde.

Van belang is verder dat kopers geen bouwtechnisch onderzoek hebben laten verrichten en daarmee het risico op zich hebben genomen dat zich na de koop gebreken openbaren. Ten slotte kan, nu niet is gebleken dat de gestelde gebreken zo wezenlijk zijn dat ze een normaal gebruik als woonhuis in de weg staan, niet worden gezegd dat verkopers, indien zij van de gebreken op de hoogte waren, daarover ongevraagd mededelingen moesten doen.

Het voorgaande heeft tot gevolg dat de vordering van kopers, voor zover gegrond op non-conformiteit, zal worden afgewezen.

Dwaling?

Kopers hebben voorts gesteld dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat zij de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, hadden gesloten als zij van de door hen genoemde gebreken hadden geweten.

De kantonrechter is van oordeel, daargelaten de vraag of sprake is van dwaling, dat die dwaling gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden – waaronder in ieder geval de omstandigheid dat kopers er bewust voor hebben gekozen om geen bouwkundige inspectie te laten uitvoeren – voor rekening van kopers dient te blijven.

De op dwaling gegronde vordering zal dus eveneens worden afgewezen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, over de non-conformiteit bij de koop van een woning, over de mededelingsplicht of onderzoekplicht bij de koop van onroerend goed, over de ouderdomsclausule bij de koop van een woning, of over dwaling in het contractenrecht, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.