Van onze advocaat contractenrecht. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 5 februari 2019 uitspraak gedaan over een mislukte aankoop van een chalet op een recreatiepark. Vordering tot terugbetaling van aanbetaling. Chalet aangemerkt als onroerend. Niet voldaan aan schriftelijkheidsvereiste, zodat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk wordt aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

In dit geval voldoet geïntimeerde aan de omschrijving van de koper. Daarover bestaat tussen partijen geen verschil van mening.

Dat ligt anders bij de vraag of het chalet aangemerkt dient te worden als een onroerende zaak en, in dat geval, bij de vraag of sprake is van een schriftelijke overeenkomst.

Daarover lopen de standpunten van partijen uiteen.

Mislukte aankoop chalet op recreatiepark. Chalet aangemerkt als onroerend. Niet voldaan aan schriftelijkheidsvereiste, zodat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen.

De rechter oordeelt als volgt.

Met betrekking tot de vraag of chalet een onroerende zaak is, overweegt het hof het volgende.

Naar de omschrijving van artikel 3:3 lid 1 BW zijn onder meer onroerend gebouwen en werken die duurzaam met de grond verenigd zijn.

Een gebouw of werk kan duurzaam met de grond verenigd zijn in de zin van deze bepaling doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.

Staat vast dat een gebouw of werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven dan is de technische mogelijkheid om het bouwsel te verplaatsen niet meer van belang.

Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer of degene in wiens opdracht het bouwwerk is aangebracht voor zover deze naar buiten kenbaar is (HR 31 oktober 1997, HR:1997:ZC2478, Portacabin).

Met betrekking tot de feitelijke toestand van het chalet staat tussen partijen vast dat onder het chalet wielen zitten die niet te zien zijn omdat het chalet tot aan de grond is afgewerkt.

Verder beschikt het chalet over een woonkamer, een slaapkamer, een keuken en een badkamer, is aan het chalet een overdekt terras bevestigd en bevindt zich rondom het chalet een tuin.

Het chalet is aangesloten op de riolering en op gas, water en elektriciteit. Uit deze uiterlijke verschijning van het chalet leidt het hof af dat het is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven.

De omstandigheid dat het chalet op zich nog verplaatsbaar is, doet hier niet aan af.

Voor zover de bedoeling van de bouwer naar buiten kenbaar is, is deze gericht op de duurzame plaatsing van het chalet.

Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken waaruit een andere naar buiten kenbare bedoeling van de bouwer kan worden afgeleid.

In zijn memorie van antwoord in het incidenteel appel heeft appellant aangevoerd dat voor de levering van het chalet, wanneer dit onroerend zou zijn, de notaris ingeschakeld dient te worden.

Dit argument kan appellant niet baten aangezien voor de beantwoording van de vraag of het chalet al dan niet onroerend is de wijze van leveren niet van belang is.

De aard van de zaak bepaalt de levering, niet omgekeerd.

Uit het voorgaande trekt het hof de conclusie dat het chalet als onroerend in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW moet worden aangemerkt.

Met betrekking tot de vraag of sprake is van een schriftelijke koopovereenkomst stelt het hof het volgende voorop.

Artikel 7:2 lid 1 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemd onroerende zaak door een consumentkoper schriftelijk wordt aangegaan.

Uit artikel 7:2 lid 2 BW volgt dat de koopovereenkomst moet worden gegoten in de vorm van een akte, dat wil zeggen een door beide partijen ondertekend geschrift (artikel 156 Rv).

Blijkens de parlementaire geschiedenis van artikel 7:2 BW (kamerstukken nr. 23 095, Memorie van Antwoord, pag. 13) is zolang het vormvereiste van een schriftelijke overeenkomst niet is vervuld, de overeenkomst niet rechtsgeldig tot stand gekomen, en is de sanctie op het niet voldoen aan het schriftelijkheidsvereiste overeenkomstig de hoofdregel van artikel 3:39 BW nietigheid.

Het vormvereiste van een schriftelijke overeenkomst, dat met het oog op de bedenktijd in het wetsvoorstel is opgenomen, is volgens de parlementaire geschiedenis namelijk niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper (en dat van eventuele andere gegadigden).

Dit vereiste dient immers de rechtszekerheid, nu een schriftelijke overeenkomst tussen partijen duidelijkheid bewerkstelligt ten aanzien van de vraag of, zo ja en op welk moment er wilsovereenstemming tussen partijen is bereikt en ten aanzien van hetgeen werd overeengekomen (Memorie van Toelichting, pag. 4; Memorie van Antwoord, pag. 4, 13 en 14; Verslag Schriftelijk Overleg vastgesteld 16 oktober 20, pag. 20).

Appellant heeft in zijn conclusie van antwoord in eerste aanleg gesteld dat aan het schriftelijkheidsvereiste is voldaan door het stuk dat hij heeft overgelegd en het (onleesbare) stuk dat geïntimeerde heeft overgelegd.

Geïntimeerde heeft in zijn memorie van grieven in het incidenteel appel aangevoerd dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW en dat overgelegde stuk alleen een betalingsbewijs is in verband met de aanbetaling.

Appellant heeft dit laatste niet betwist, zodat het ervoor gehouden moet worden dat het enige schriftelijke stuk in verband met de aankoop van het chalet een kwitantie voor de aanbetaling is.

Dit stuk kan niet worden aangemerkt als een akte die voldoet aan de hiervoor geldende vereisten.

Dat betekent dat niet is voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste zodat tussen partijen geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand is gekomen en het aanbetaalde bedrag van € 2.600,= door geïntimeerde onverschuldigd is betaald.

De consequentie van het voorgaande is dat de vordering van geïntimeerde op de primaire grondslag toewijsbaar is.

Dit betekent dat het hof uitkomt op dezelfde beslissing als de kantonrechter in het vonnis van 15 maart 2017, zij het op andere gronden, en dat de grieven van appellant in het principaal appel geen doel treffen.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over onroerende zaken, over de koop van onroerend goed of over het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.