Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 23 juni 2020 uitspraak gedaan over de vraag of de klachtplicht bij koop was geschonden bij de non-conformiteit van een woonhuis.

Het meest verstrekkende verweer van geïntimeerde is dat, als sprake is van constructieve gebreken, hetgeen hij betwist, artikel 7:23 BW aan de vorderingen van appellanten in de weg staat.

Koop van een woning. Schending klachtplicht? Termijnen. Non-conformiteit woonhuis? Constructieve gebreken?

De rechter oordeelt als volgt.

Het hof stelt het volgende voorop.

Artikel 7:23 BW bepaalt dat de koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven.

Artikel 7:23 BW is een specialis van artikel 6:89 BW.

De artikelen zijn op dezelfde wijze opgebouwd en hebben dezelfde ratio. Beide bepalingen worden op dezelfde wijze uitgelegd en volgens dezelfde normen toegepast.

Beoogd wordt de schuldenaar (hier: verkoper (geïntimeerde) die een prestatie heeft verricht te beschermen tegen late en moeilijk te weerleggen klachten.

De schuldenaar moet erop kunnen vertrouwen dat de schuldeiser (hier: kopers (appellanten) met de van deze te vergen spoed het gekochte op conformiteit onderzoekt en als dat onderzoek non-conformiteit uitwijst, dat daarvan ook met voortvarendheid mededeling wordt gedaan aan de schuldenaar.

De vraag of de koper bij een niet-consumentenkoop, zoals hier aan de orde, tijdig heeft onderzocht en gereclameerd kan niet in algemene zin worden beantwoord.

Er gelden geen vaste termijnen, ook niet als uitgangspunt.

Of is voldaan aan de in artikel 6:89 BW en artikel 7:23 BW besloten liggende onderzoeks- en klachtplicht hangt af van alle betrokken belangen en alle relevante omstandigheden, waaronder de aard en de inhoud van de rechtsverhouding, de aard en inhoud van de prestatie en de aard van het gestelde gebrek in de prestatie.

Als meer concrete factoren voor het bepalen van de lengte van de termijn die beschikbaar is voor het verrichten van onderzoek zijn te noemen de waarneembaarheid van het gebrek, de wijze waarop dit aan het licht treedt, de deskundigheid van partijen, de onderlinge verhouding van partijen, de aanwezige juridische kennis en de behoefte aan voorafgaand deskundig advies.

Voor de vraag of het gebrek tijdig is gemeld (bij een niet-consumentenkoop) en of een beroep op de klachtplicht kan slagen is van bijzonder belang of de schuldenaar nadeel lijdt door het tijdsverloop totdat is geklaagd.

Daarvan kan sprake zijn bij benadeling van de bewijspositie van de schuldenaar, bij aantasting van zijn mogelijkheden de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken of er kan sprake zijn van een gebrek aan duidelijkheid over zijn rechtspositie.

Als de schuldenaar niet in zijn belangen is geschaad door het late tijdstip waarop het protest is gedaan, zal er niet snel voldoende reden zijn de schuldeiser gebrek aan voortvarendheid te verwijten (vergelijk Conclusie Advocaat-Generaal bij Hoge Raad 18 oktober 2019, HR:2019:1606).

De omstandigheid dat appellanten pas in hoger beroep de aanwezigheid van constructieve gebreken aan hun beroep op non-conformiteit ten grondslag hebben gelegd, waardoor geïntimeerde, zoals hij stelt, een instantie heeft verloren, brengt op zichzelf niet mee dat geïntimeerde daardoor wordt bemoeilijkt zich tegen de klachten van appellanten te verweren.

Uit de stellingen van geïntimeerde en het daaraan ten grondslag gelegde rapport van Bouwmanagement blijkt dat geïntimeerde in staat is gemotiveerd verweer tegen de door appellanten gestelde gebreken te voeren.

Van benadeling in die zin dat geïntimeerde is belemmerd inhoudelijk verweer tegen de gestelde gebreken te voeren is geen sprake.

Het beperken van gevolgen van enige tekortkoming is volgens geïntimeerde niet aan de orde.

Nu geïntimeerde niet in zijn belangen is geschaad door het late tijdstip waarop appellanten zich op het bestaan van constructieve gebreken hebben beroepen, is er niet snel voldoende reden appellanten gebrek aan voortvarendheid te verwijten.

Het hof stelt vast dat het rapport van Z geen aanwijzingen bevat dat Z de toestand van het gehele gewelf heeft gezien zoals dat later door een deskundige is bekeken en beoordeeld.

Z heeft slechts met een telescopische spiegel in de ruimte gekeken en de toen aan Z beschikbare foto’s betreffen ook niet het gewelf en de toestand daarvan.

Aannemelijk is daarom dat appellanten pas kennis hebben gekregen van de gevolgen van de toestand van het gewelf van de mestput voor de constructie van hun woning bij ontvangst van het rapport van de deskundige van 28 november 2018, zodat zij geïntimeerde ook niet eerder van de door [deskundige] geconstateerde toestand op de hoogte hebben kunnen stellen.

Dit alles leidt tot het oordeel dat het beroep van geïntimeerde op artikel 7:23 BW niet slaagt.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat contractenrecht over het ondernemingsrecht, over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, over bestuurdersaansprakelijkheid, over aandeelhouders of over de uitstoting of uitkoop van aandeelhouders of over de geschillenregeling in het vennootschapsrecht, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het contractenrecht of het ondernemingsrecht, bezoek dan onze website over het ondernemingsrecht. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.