Van onze advocaat contractenrecht. De Rechtbank Rotterdam heeft op 23 februari 2018 uitspraak gedaan over de koop van een woning. In de verkoopbrochure schrijft de makelaar dat de woonoppervlakte van de woning 120 m2 is, maar dit blijkt 111 m2 te zijn. Handelt de makelaar hiermee onrechtmatig jegens de koper van het huis?

De makelaar erkent dat de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van de woning van 120 m² onjuist is.

In deze zaak moet de vraag beantwoord worden of de makelaar door die onjuiste vermelding onrechtmatig gehandeld heeft jegens de kopers.

Handelt de makelaar hiermee onrechtmatig jegens de koper van het huis?

De rechter oordeelt als volgt.

Van een makelaar mag in het algemeen verwacht worden dat hij de zorg van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsgenoot betracht. Dit betekent dat de kopers er in beginsel van uit mogen gaan dat de makelaar geen verkeerde informatie geeft.

Of de makelaar onrechtmatig handelt als er toch een fout in de informatie zit, is onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de juistheid van de door hem gegeven informatie.

De makelaar wijst de kopers er in de verkoopbrochure op dat aan de in de daarin opgenomen informatie geen rechten ontleend kunnen worden.

De makelaar raadt kopers ook aan zelf onderzoek te doen naar aspecten die voor hen in het bijzonder van belang zijn bij de beslissing of zij de woning willen kopen of niet.

Als de woonoppervlakte van de woning van (doorslaggevende) betekenis zou zijn voor kopers hadden zij met andere woorden zelf onderzoek moeten doen naar de juiste woonoppervlakte en niet zonder meer af moeten gaan op de informatie die de makelaar geeft in de brochure.

Hoewel zoals hiervoor vermeld de kopers in beginsel uit mogen gaan van de juistheid van de gegeven informatie, kan immers nooit worden uitgesloten dat een fout is gemaakt.

Van belang hierbij is dat nergens uit blijkt dat de makelaar bewust verkeerde informatie gegeven heeft. De makelaar heeft een fout gemaakt, een buitenmaat voor een binnenmaat aangezien, waarover hij ter zitting nader heeft verklaard.

Dat de kopers bijzonder belang stelden in de precieze woonoppervlakte blijkt niet.

Zij hebben de makelaar er niet naar gevraagd.

Artikel 7:17 lid 6 BW, een artikel dat in de verhouding tussen partijen weliswaar niet van toepassing is maar waaraan naar het oordeel van de kantonrechter niettemin gewicht toekomt bij de beoordeling van de vraag of de makelaar onrechtmatig gehandeld heeft door een onjuiste woonoppervlakte te vermelden, bepaalt daarnaast dat bij koop van een onroerende zaak de vermelding van de oppervlakte slechts als aanduiding bedoeld is, zonder dat de zaak daaraan behoeft te beantwoorden.

Dit betekent weliswaar niet dat de makelaar zomaar een willekeurige oppervlakte kan noemen, maar het betekent wel dat de makelaar niet zonder meer afgerekend kan worden op een fout.

Voor zover de kopers stellen dat zij schade hebben geleden doordat zij minder voor de woning hadden betaald als zij de werkelijke woonoppervlakte hadden geweten, geldt dat dit niet is gebleken en hier ook geen aanwijzingen voor zijn, net zomin als dat de woning bij eventuele verkoop in de toekomst minder zal opbrengen nu de woonopper-vlakte geen 120 m² maar 111 m² blijkt te zijn.

Het voorgaande leidt tot het oordeel dat van onrechtmatig handelen geen sprake is. De vordering van de kopers wordt daarom afgewezen.

Dat de klacht tegen de makelaar van kopers door de Raad van Toezicht van de NVM (deels) gegrond is verklaard maakt het voorgaande niet anders.

In deze procedure bij de Raad van Toezicht is immers geen oordeel gegeven over de vraag of de makelaar civielrechtelijk onrechtmatig gehandeld heeft (zoals de Raad van Toezicht ook schrijft in haar beslissing).

De kopers zijn de in het ongelijk gestelde partij en worden daarom veroordeeld in de kosten van de procedure.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, over non-conformiteit bij de koop van onroerend goed of over de klachtplicht, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.