De Rechtbank Rotterdam heeft op 4 november 2020 uitspraak gedaan over non-conformiteit bij de koop van een appartement.

Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij op basis van de informatie in de verkoopbrochure mocht verwachten dat zij een appartement van twee woonlagen kocht.

Na de levering bleek dat zij slechts de derde woonlaag geleverd had gekregen en dat de zolderverdieping behoorde tot de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementengebouw.

Gedaagden zijn daardoor tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst, dan wel zijn zij ongerechtvaardigd verrijkt.

Ook heeft eiseres gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst.

In alle gevallen bestaat het nadeel van eiseres uit het verschil tussen de koopprijs en de marktwaarde, te weten een bedrag van € 44.000.

Gedaagden zijn voor dit bedrag aansprakelijk.

Dat geldt ook voor de derde gedaagde (gedaagde 3) als verkopende makelaar, nu zij haar zorgplicht jegens eiseres als koper heeft geschonden.

Koop van een appartementsrecht. Non-conformiteit? Omvat appartementsrecht ook zolderverdieping? Onjuiste informatie in verkoopbrochure of is er onjuiste informatie verstrekt door de verkopend makelaar? Dwaling?

De rechter oordeelt als volgt.

De rechtbank stelt voorop dat de informatie opgenomen in de verkoopbrochure onjuist is voor wat betreft het antwoord op de vraag of de zolderverdieping wel of niet tot het appartement behoorde.

Uit de brochure kan in redelijkheid geen andere conclusie kan worden getrokken dan dat het te koop aangeboden appartement niet alleen bestaat uit het woongedeelte op de derde woonlaag, maar ook uit de zolderverdieping.

Dat laatste is onjuist.

Van gedaagde 3 als verkopend makelaar mocht daarom verwacht worden eiseres alsnog te voorzien van correcte informatie, om te voorkomen dat zij (mede) op basis van deze onjuiste informatie de koopovereenkomst zou aangaan.

Bij gebreke van deze correctie zou moeten worden aangenomen dat gedaagde 3 onrechtmatig jegens eiseres heeft gehandeld (vergelijk Hoge Raad, 13 juli 2018, HR:2018:1176).

Uit de door gedaagde 3 gestelde feiten volgt dat zij eiseres tijdig alsnog van de correcte informatie heeft voorzien.

Gedaagde 3 heeft gesteld dat zij (althans de bij haar werkzame makelaar) eiseres heeft rondgeleid in het appartement, met inbegrip van de zolderverdieping, en daarbij heeft uitgelegd dat het gebruik van de zolder werd gedoogd, maar dat de eigendom niet officieel is vastgelegd.

Gedaagde 3 heeft deze stelling nader geconcretiseerd aan de hand van een inhoudelijke weergave van de gang van zaken tijdens die bezichtiging.

Deze stelling heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank niet voldoende concreet weersproken.

In haar processtukken heeft eiseres niet gerept over het besprokene tijdens de bezichtiging van het appartement.

Ze heeft volstaan met een niet geconcretiseerde betwisting van de stelling van gedaagde 3 dat zij eiseres mondeling over de status van de zolderverdieping heeft geïnformeerd.

Nu de door gedaagde 3 gestelde uitlatingen tijdens de bezichtiging niet voldoende zijn weersproken, moet als vaststaand worden aangenomen dat eiseres alsnog voldoende is geïnformeerd over de status van de zolderverdieping.

Dit geldt te meer, nu ook de omschrijving van het appartement in de door eiseres ondertekende koopovereenkomst voldoende helder maakt dat de koop uitsluitend op de derde woonlaag betrekking heeft.

Over de zolderverdieping spreekt de koopovereenkomst niet.

Nu gedaagde 3 de aanvankelijk in de brochure verstrekte onjuiste informatie tijdig heeft gecorrigeerd, mocht eiseres ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst niet langer vertrouwen op de juistheid van die eerdere onjuiste informatie.

Van aansprakelijkheid van gedaagde 3 is daarom geen sprake.

Daarop stuit de vordering op gedaagde 3 af.

Dit betekent dat ook de vordering op gedaagde 1 moet worden afgewezen.

Gelet op de uitlatingen van de makelaar bij gelegenheid van de bezichtiging en op de inhoud van de koopovereenkomst, mocht eiseres niet (meer) verwachten dat de zolderverdieping mede tot het gekochte appartement behoorde.

Van non-conformiteit is dus geen sprake.

Ook van dwaling is geen sprake, omdat niet aangenomen kan worden dat eiseres de overeenkomst onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken heeft gesloten.

Ongerechtvaardigde verrijking of onverschuldigde betaling is niet aan de orde, omdat eiseres tegen betaling van de overeengekomen prijs datgene geleverd heeft gekregen dat zij (zoals hiervoor vastgesteld) op basis van de overeenkomst mocht verwachten, zodat geen sprake is van verrijking aan de zijde van gedaagde 1 of verarming aan de zijde van eiseres en daarnaast aan de betaling een rechtsgrond ten grondslag ligt.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat contractenrecht over het ondernemingsrecht, over het contractenrecht, over bestuurdersaansprakelijkheid, over aandeelhouders of over de uitstoting of uitkoop van aandeelhouders of over de geschillenregeling in het vennootschapsrecht, of over de koop van onroerend goed, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het contractenrecht of het ondernemingsrecht, bezoek dan onze website over het ondernemingsrecht. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over ons advocatenkantoor? Klik dan hier.