Van onze advocaat VvE. Op 29 maart 2017 heeft de Rechtbank Limburg uitspraak gedaan over de vraag of schoorsteenkanalen gemeenschappelijk gedeelte zijn van het appartement of privé.

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (artikel 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (artikel 5:106 lid 4 BW). Deze zogenoemde privégedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (artikel 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privé-gedeelten (artikel 5:111, aanhef en onder b, BW). Aan de minuut van de splitsingsakte wordt een tekening (de splitsingstekening) gehecht die de begrenzing aangeeft van de privé-gedeelten (artikel 5:109 lid 2 BW). De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens artikel 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen. Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zo nodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privé-gedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.

Het geschil gaat in de kern over de vraag of schoorsteenkanalen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten of tot de privé gedeelten. Wat hieronder verstaan wordt is opgenomen in artikel 1 van het splitsingsreglement.

Blijkens dit artikel zijn gemeenschappelijk alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars te worden gebruikt. Tot de privégedeelten wordt slechts gerekend die gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Gelet op deze omschrijvingen is van belang om te weten hoe de schoorsteenkanalen in het gebouw lopen. Gaan deze op enig moment in elkaar over en voeren zij vanaf enig punt de rook van meerdere appartementen of hebben de schoorsteenkanalen van het begin (de haard) tot het eind (de uitloop van het dak) slechts ten aanzien van één appartement een functie?

In het eerste geval dienen de schoorsteenkanalen gelet op voormelde omschrijvingen van gemeenschappelijke en privé gedeelten gerekend te worden tot de gemeenschappelijke gedeelten en in het tweede geval tot de privé gedeelten. De splitsingstekening zou hierover uitsluitsel kunnen bieden. Deze is echter niet overgelegd. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd blijkt evenwel hoe de schoorsteenkanalen lopen, zodat indiening van deze splitsingstekening niet nodig is. Partijen hebben immers naar voren gebracht dat op de momenten dat de benedenbuurman van gedaagden stookte de rookmelders van gedaagden afgingen. Uit onderzoek is toen onder meer gebleken dat er sprake was van een lekkage bij het schoorsteenkanaal ter hoogte van het appartement van gedaagden. Hieruit leidt de kantonrechter af dat de schoorsteenkanalen in de appartementen in elkaar overgaan. Uitgesloten is dan ook dat de schoorsteenkanalen van het begin tot het eind slechts ten aanzien van één appartement een functie hebben. Dit alles betekent dat de schoorsteenkanalen tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend dienen te worden gelet op artikel 1 van het splitsingsreglement.

Heeft u vragen over de VvE, over het appartementsrecht, de akte van splitsing of over het splitsingsreglement, belt u dan gerust onze advocaat VvE op 020-3980150.