Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 14 januari 2020 uitspraak gedaan over dwaling bij de koop van een woning en een Beroep op een exoneratieclausule.

De kernvraag luidt of de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden omdat hij niet aan de koper heeft gemeld dat er een scheur in de muur zat en in het verlengde daarvan evenmin dat er een funderingsprobleem was.

Met andere woorden of de koper heeft gedwaald, omdat de koper– als hij in het bezit was geweest van de juiste en volledige informatie – de overeenkomst niet (onder gelijke voorwaarden) had gesloten.

Dwaling bij de koop van een woning? Mededelingsplicht verkoper. Beroep op exoneratieclausule. Ouderdomsclausule.

De rechter overweegt als volgt.

Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling (een onjuiste voorstelling van zaken) en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten (causaal verband), is vernietigbaar indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten (kenbaarheidsvereiste), de dwalende had behoren in te lichten (mededelingsplicht), zo volgt uit art. 6:228 lid 1 onder b BW.

Artikel 6:228 lid 2 BW bepaalt dat de vernietiging niet kan worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die niet in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (verschoonbaarheid).

Het bestaan van een mededelingsplicht veronderstelt (i) dat de wederpartij de juiste stand van zaken kende en (ii) voor hem kenbaar was dat het punt in kwestie voor de dwalende causaal was, terwijl (iii) hij er rekening mee moest houden dat de ander dwaalde en (iv) hij de dwalende naar verkeersopvattingen had behoren in te lichten.

In de beoordeling of er een mededelingsplicht is geschonden, zijn het kenbaarheidsvereiste en de verschoonbaarheid al verdisconteerd.

De koper stelt dat hij heeft gedwaald omdat de verkoper zijn mededelingsplicht heeft geschonden door het bestaan van de scheur niet te melden.

Hij onderbouwt zijn stelling door te verwijzen naar de door de verkoper verstrekte garantie in de vorm van het rapport van een bouwkundig adviseur en de ingevulde vragenlijst.

Met name op basis van dat rapport en de vragenlijst stelt de koper dat hij geen nader onderzoek hoefde te verrichten.

Het hof is van oordeel dat de verkoper door het overleggen van het rapport en de vragenlijst informatie heeft verstrekt welke informatie op zijn minst een aanwijzing bevat dat gelet op de scheurvorming er mogelijk (niet alles is zichtbaar) problemen met de fundering zijn.

Onbetwist is dat de informatie die op basis van documentatie ten tijde van de koop beschikbaar was, door de verkoper is gedeeld met de koper.

De verkoper heeft in zijn rol als verkoper voldaan aan zijn mededelingsplicht en de koper heeft in dat opzicht niet gedwaald.

Als het hof er vanuit gaat dat de verkoper wel op de hoogte was van de twee scheuren in de buitenmuur achter de wc in de aanbouw dan moeten de volgende vragen worden beantwoord.

Wist de verkoper dat het bestaan van de scheuren causaal was, terwijl de verkoper er rekening mee moest houden dat de koper dwaalde? Hiervoor is van belang wat de koper mocht verwachten van de overeenkomst.

Om deze vraag te kunnen beantwoorden moet de overeenkomst worden uitgelegd.

De koopovereenkomst bevat in artikel 5.3 een garantie voor normaal gebruik.

Daarop maakt de ouderdomsclausule (exoneratieclausule in artikel 22.3) een uitzondering.

De koper stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om deze clausule van toepassing te laten zijn.

Het hof is echter van oordeel dat gelet op het voorgaande en het feit dat deze clausule duidelijk in de koopovereenkomst is vermeld, de koper onvoldoende heeft gesteld om te kunnen komen tot de conclusie dat de koper door opname van de clausule in de koopovereenkomst is misleid en benadeeld.

In dit geval gaat het juist om constructieve tekortkomingen.

Dat wekt geen verbazing bij een huis uit 1850 gebouwd op staal.

In de vragenlijst bij de koopovereenkomst is melding gemaakt van problemen met de fundering en een opmerking gemaakt over de gevel.

Verder is van belang het rapport van de bouwkundig adviseur. Daarin zijn ook opmerkingen gemaakt over de fundering. De [bouwkundig adviseur heeft ongelijke zettingen van de fundering geconstateerd, waardoor scheuren in het metselwerk van de gevel zijn ontstaan.

Ook is opgemerkt dat wanden zijn betimmerd, als gevolg waarvan niet bekend is hoe de conditie van de gevels achter de betimmering is.

De bouwkundig adviseur geeft verder aan dat de scheurvorming zo gering is dat er geen nader onderzoek naar de staat van de fundering nodig is en dat de vermoedelijke oorzaak van de zetting van de fundering is gelegen in het verschil in grondwaterstand en zetting van de verschillende grondlagen.

In het rapport wordt opgemerkt dat bij onder meer scheurvorming in muren de oorzaak daarvan door een deskundige moet worden onderzocht.

Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat de bouwkundig adviseur wel iets over de fundering zegt, maar dat er tegelijkertijd geruststellende toevoegingen zijn gedaan.

Het hof overweegt dat bij de waardering daarvan van belang is dat het rapport van de bouwkundig adviseur dateert uit 2010, het om een zeer oud pand (ruim 100 jaar) gebouwd op staal gaat en er scheuren aan de buitenkant van de woning te zien waren.

Bovendien waren er al meerdere gebreken gelet op het rapport waarmee het huis te koop is gezet.

Dat de koper dit ook heeft onderkend leidt het hof ook af uit de allonge van november 2014 waarbij de koper alsnog een ontbindende voorwaarde heeft opgenomen met betrekking tot een bouwkundig rapport.

Het hof volgt de koper dan ook niet in zijn standpunt dat hij erop mocht vertrouwen dat hij het rapport van de bouwkundig adviseur mocht opvatten als zijnde een garantie voor de fundering.

Daar komt bij dat de koper – na het tekenen van de koopovereenkomst en de overeengekomen allonge – een bevriende aannemer de woning heeft laten bekijken.

Dit heeft plaatsgevonden eind december 2014 en dus nog voor de levering van de woning.

Naar aanleiding van dat bezoek is evenmin nader onderzoek gedaan naar de staat van de woning.

Gelet op voornoemde omstandigheden hoefde de verkoper er naar het hof dan ook geen rekening mee te houden dat de koper dwaalde.

Het hof is van oordeel dat gelet op het vorenstaande het beroep op dwaling afstuit.

Daarmee gaan ook een beroep op bedrog en onrechtmatige daad niet op.

De voornoemde uitleg van de overeenkomst maakt dat aan koper ook geen beroep op non-conformiteit toekomt.

De woning voldoet aan de overeenkomst.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat contractenrecht over het ondernemingsrecht, over het contractenrecht, over bestuurdersaansprakelijkheid, over aandeelhouders of over de uitstoting of uitkoop van aandeelhouders of over de geschillenregeling in het vennootschapsrecht, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.

Wilt u meer weten over het contractenrecht of het ondernemingsrecht, bezoek dan onze website over het ondernemingsrecht. Klik dan hier.