Van onze advocaat contractenrecht. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 20 februari 2018 uitspraak gedaan over de non-conformiteit bij de koop van een woning. Aanwezigheid kraak- en knalgeluiden als gevolg van bezonning bewezen geoordeeld. Normaal gebruik woning door die kraak- en knalgeluiden belemmerd. Volledige vervanging van het dak is niet nodig. Volstaan kan worden met aanbrengen viltlaag.

Aanwezigheid kraak- en knalgeluiden

In het tussenarrest is over de aanwezigheid van kraak- en knalgeluiden het volgende overwogen:

“Behoudens door geïntimeerden c.s. te leveren tegenbewijs staat op grond hiervan wel vast dat het dak duidelijk hoorbare geluiden maakt met als oorzaak door bezonning dan wel temperatuurverschillen ontstane bewegingen in de dakplaten en daardoor veroorzaakte spanningen in de dakconstructie. Eveneens blijkt daaruit dat het, onder zonbelasting, optreden van die spanningen veroorzaakt wordt door gebreken in de dakconstructie. Nu niets is gesteld over of gebleken van na de verkoop in 2010 aangebrachte wijzigingen in de dakconstructie kan, eveneens behoudens door geïntimeerden c.s. te leveren tegenbewijs, worden aangenomen dat die gebreken al bij de verkoop aanwezig waren.”

De verkopers van de woning hebben ter comparitie aangevoerd dat het gevergde tegenbewijs is geleverd door middel van de toegezonden producties 20 t/m 24. Daaruit blijkt namelijk dat de kopers van de woning na aankoop werkzaamheden hebben verricht (dempen oude haventje, aanleg nieuwe haventje en constructie boothuis).

Die werkzaamheden kunnen tot gevolg hebben gehad dat de dakconstructie van de woning zodanig is aangetast dat deze daardoor kraak- en knalgeluiden is gaan veroorzaken. Bovendien hebben [appellanten] c.s. een rij bomen weggehaald. Het weghalen van de bomen heeft geleid tot een zodanig sterke toename van de bezonning van het dak, dat kraak- en knalgeluiden kunnen zijn gaan optreden waar dat voorheen, dankzij die bomen, niet het geval was. Aldus het standpunt van de verkopers.

De kopers hebben ter comparitie erkend dat de werkzaamheden als bedoeld hebben plaats gevonden en wel na de aankoop, eind 2010.

Conformiteit woonhuis. Aanwezigheid kraak- en knalgeluiden als gevolg van bezonning. Normaal gebruik woning door die kraak- en knalgeluiden belemmerd.

De rechter oordeelt als volgt.

Naar het oordeel van de rechter bewijst het enkele feit dat de genoemde werkzaamheden hebben plaats gevonden nog niet dat deze geleid hebben tot een, per datum levering woning nog niet aanwezig, gebrek in de dakconstructie van het woonhuis.

Aanvullend bewijsmateriaal, zoals bijvoorbeeld een bouwkundige rapportage, ontbreekt en een specifiek aanbod tot aanvullende bewijslevering is niet gedaan.

Indien juist is dat het dak als gevolg van het verwijderen van de bomen meer bezonning is gaan krijgen, kan het zo zijn dat de kraak- en knalgeluiden frequenter zijn geworden of, als de visie van de verkopers helemaal gevolgd wordt, pas zijn gaan optreden als gevolg van die frequentere bezonning.

De door het hof als bewezen aangemerkte oorzaak van die geluiden, te weten de bezonning van het dak, wordt daardoor zo al niet bevestigd, dan toch in ieder geval niet aangetast. Van een deugdelijke dakconstructie mag voorts worden verwacht dat zonbelasting niet leidt tot kraak- en knalgeluiden.

Het gevergde tegenbewijs is dan ook niet geleverd, zodat uitgangspunt voor verdere beoordeling is dat sprake is van een ten tijde van de levering van de woning reeds aanwezig gebrek, hierin bestaande dat het dak duidelijk hoorbare geluiden maakt met als oorzaak door bezonning dan wel temperatuurverschillen ontstane bewegingen in de dakplaten en daardoor veroorzaakte spanningen in de dakconstructie als gevolg van gebreken in die constructie.

Normaal gebruik

Ten aanzien van het gebruik van de woning is in het tussenarrest het volgende overwogen:

“In de verkoopbrochure is de zolder omschreven als een “slaapzolder”. Daarmee maakt die zolder deel uit van het voor bewoning bestemde en geschikte deel van de woning. Het vóórkomen van duidelijk hoorbare en hinderlijke geluiden van het dak, zoals geconstateerd door NAA, veroorzaakt door gebreken in de dakconstructie, zoals vastgesteld door de BDA Groep, kan, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, een gebrek vormen dat een normaal gebruik van de woning belemmert.”

Ter comparitie is door de verkopers aangevoerd dat de slaapzolder primair niet meer was dan een zolder die gebruikt werd voor opslag, die beperkt bereikbaar was (via een vlizotrap), die een beperkte stahoogte kende en waar een c.v.-ketel stond, kortom een ruimte waarvan het slaapcomfort ten opzichte van de in de woning aanwezige slaapkamers aanmerkelijk lager was.

Ook als de genoemde omstandigheden in de beoordeling betrokken worden, neemt dat niet weg dat (ook) de slaapzolder in de verkoopbrochure is benoemd als een ruimte waar geslapen kan worden en dat kraak- en knalgeluiden het normaal gebruik van die ruimte belemmeren. In het tussenarrest is al overwogen dat sprake was van duidelijk hoorbare en hinderlijke geluiden, daarbij uitgaande van een aantal van 248 geluidspieken op één dag (op 30 juni 2015), zoals berekend in het rapport van het Noordelijk Akoestisch Adviesburo van 5 augustus 2015. Deze frequentie en dat geluidsniveau zijn zodanig hoog dat dit de conclusie schraagt dat het normale gebruik van de woning daardoor wordt belemmerd.

De conclusie op dit onderdeel is dan ook dat de geleverde woning niet voldeed aan de eisen die aan het normale gebruik daarvan gesteld konden worden.

Kosten herstel

De kopers van de woning hebben als schade gevorderd de kosten die met het herstel van het gebrek zijn gemoeid. Dat uitgangspunt is door de verkopers niet betwist. Partijen zijn verdeeld over de omvang van de kosten die met het herstel gemoeid zijn.

De door de rechtbank benoemde deskundige (de BDA Groep) heeft niet slechts onderzoek gedaan naar de oorzaak van de kraak- en knalgeluiden, maar ook naar de met herstel van dat gebrek – spanningen in de dakplaten door bezonning in combinatie met constructiegebreken – gemoeide kosten. Herstel van dat gebrek kan volgens het rapport plaatsvinden door de volgende maatregelen:

 

  1. Het aanbrengen van een glijviltstrook over de bovenzijde van de stalen spanten. De kosten daarvan zijn geraamd op € 1.750,-.
  2. Verzwaring van de middengording. Kosten: € 750,-.
  3. Inkorten van de triplex aftimmering van het schoorsteenkanaal tegen de onderzijde van de dakplaten. Kosten: € 200,-.
  4. Aansluiting van de verdiepingsvloer tegen de onderzijde van de dakplaten. Kosten: niet opgegeven (pm).
  5. Aanbrengen van ontbrekende ravelingen aan de dakvensters. Kosten: € 2.100,-.

Alle bedragen zijn exclusief BTW.

De verkopers hebben gesteld dat het gebrek verholpen kan worden door het aanbrengen van oplegvilt (post 1 van de door BDA Groep genoemde kosten). Zij hebben een offerte opgevraagd van de daarmee gemoeide kosten (productie 25). De kosten worden daarin geraamd op € 1.766,98 inclusief BTW.

De kopers hebben primair als standpunt ingenomen dat een juist herstel van het dak meebrengt dat het gehele dak vernieuwd moet worden. Subsidiair hebben zij tot uitgangspunt genomen de door BDA Groep genoemde 5 herstelposten. Zij hebben van de Bouwgroep Noord BV een offerte gevraagd van de daarmee gemoeide kosten. De kosten worden in die offerte geraamd op een bedrag van € 6.899,50 exclusief BTW.

De BDA Groep heeft opgave gedaan van de met het herstel van het gebrek (kraak- en knalgeluiden) gemoeide kosten op basis van een onderverdeling in de hiervoor genoemde vijf posten. De zijdens van verkopers overgelegde offerte neemt slechts één van die vijf posten tot uitgangspunt en doet daarom geen recht aan de door de deskundige vastgestelde omvang van de herstelkosten, zoals benoemd in de posten 1 tot en met 5.

Het primair door de kopers ingenomen standpunt vindt weerlegging in het rapport van BDA Groep, nu volgens dat rapport kan worden volstaan met herstel conform de posten 1 tot en met 5 en volledige vernieuwing van het dak dus niet nodig is.

De, subsidiair, overgelegde offerte volgt de posten die de deskundige als herstelkosten heeft aangemerkt en biedt in zoverre bruikbaar vergelijkingsmateriaal. Post 4 was door de deskundige nog als p.m.-post opgenomen, maar wordt door de nu besproken offerte ingevuld tot een bedrag van € 661,25 te vermeerderen met BTW. Die post is door de verkopers niet specifiek weersproken; zij komt ook niet onredelijk voor.

Het hof neemt deze op die grond over. Voor het overige geldt dat de in de offerte genoemde bedragen iets hoger zijn dan de door de BDA Groep geschatte bedragen, maar dat enkele feit maakt nog niet dat die schatting een onvoldoende betrouwbare basis van de herstelkosten vormt. Om die reden wordt de schatting van de BDA Groep overgenomen, welke uitkomt op een bedrag van € 4.800,- exclusief BTW. De totale kosten bedragen derhalve (€ 661,25 + € 4.800) + 21% BTW = € 6.608,11.

Als schade wegens kosten van herstel is derhalve dat bedrag toewijsbaar.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag over het contractenrecht, over de koop van onroerend goed, over de non-conformiteit van een woning en het normaal gebruik van een woning of over schadevergoeding bij non-conformiteit van onroerende zaken, belt u dan gerust onze advocaat contractenrecht op 020-3980150.