Van onze advocaat bedrijfsovername. De Rechtbank Amsterdam heeft op 25 augustus 2017 uitspraak gedaan over afgebroken onderhandelingen bij de overdracht van vastgoed. Diende de gemaakte onderhandelingskosten vergoed te worden?

Het gaat in deze zaak om de gevolgen van het afbreken van onderhandelingen over een financieringsovereenkomst.

Afbreken van onderhandelingen

Als maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen, die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen, vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn.

Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen. Het gaat hier om een strenge en tot terughoudendheid nopende maatstaf (Hoge Raad, 12 augustus 2005, HR:2005:AT7337).

Tussen partijen is niet in geschil dat van gerechtvaardigd vertrouwen van D in het tot stand komen van de financieringsovereenkomst geen sprake is geweest, en dat het S in zoverre vrij stond de onderhandelingen af te breken.

Het gaat in casu om de door de Hoge Raad genoemde “andere omstandigheden”. De stellingen van D houden immers in dat het S in verband met de omstandigheid dat zij D onnodig taxatiekosten heeft laten maken alvorens tot een afwijzing van de kredietaanvraag te komen, niet vrij stond om de onderhandelingen af te breken, dat wil zeggen dat S dit alleen mocht doen onder vergoeding van de relevante kosten.

Uit voornoemd arrest van de Hoge Raad volgt dat, indien wordt geoordeeld dat S in zoverre haar verplichting heeft geschonden om haar gedrag mede door de gerechtvaardigde belangen van D te laten bepalen, kan worden geoordeeld dat S dan verplicht is om de relevante schade te vergoeden.

Voorop wordt gesteld dat uit de feiten volgt dat S de financieringsaanvraag heeft afgewezen vanwege de, naar de financieringsmaatstaven van S gemeten, té lage kwaliteit van het vastgoed.

S heeft, nadat er tussen partijen een geschil was ontstaan, nog twee andere afwijzingsgronden naar voren gebracht: ten eerste dat het vastgoed niet voldoet aan de eis dat het minimaal een executiewaarde van € 4.000.000,00 vertegenwoordigt en ten tweede de wijze waarop D het vastgoed beheert.

Met de advocaat van D oordeelt de kantonrechter dat onvoldoende is gesteld en niet is gebleken dat deze twee kwesties daadwerkelijk gronden voor afwijzing waren. De verklaring van 24 maart 2016 en de als toelichting en verbetering bedoelde verklaring van 28 april 2016 reppen immers met geen woord over deze twee afwijzingsgronden. Bovendien blijkt uit de tekst van de hoofdlijnen of anderszins niet dat deze kwesties als afwijzingsgrond hadden kunnen dienen.

Gelet op het voorgaande overweegt de kantonrechter ten aanzien van de door S gehanteerde afwijzingsgrond, te weten dat de kwaliteit van het vastgoed te laag is, het volgende. De door S geformuleerde hoofdlijnen voor een mogelijke financieringsaanbieding wijzen er niet op dat S, los van de getaxeerde marktprijs, bepaalde minimumeisen stelt aan de fysieke kwaliteit van het als onderpand te dienen vastgoed. In de hoofdlijnen worden enkele concrete randvoorwaarden genoemd en verder dat er een conveniërend taxatierapport moet komen. In die term mag als vanzelfsprekend worden gelezen dat het rapport moet conveniëren aan de eis van een voldoende motivering en aan de eis dat het vastgoed voldoende hoog wordt getaxeerd voor de uiteindelijk te verstrekken kredietsom. Echter, dat het rapport daarnaast moet conveniëren aan specifieke door S gehanteerde kwaliteitseisen aangaande het vastgoed, is zonder nadere toelichting niet duidelijk. Zonder deze vooraf door S gegeven toelichting behoefde D dan ook niet bedacht te zijn op het bestaan van dergelijke kwaliteitseisen. Als S deze toelichting wel had gegeven, had D, zo is door S niet betwist, ook zonder de hulp van een taxatierapport aan S het gewenste inzicht in de staat van haar vastgoed kunnen geven.

Geconcludeerd wordt dan ook dat het S niet vrij stond om de onderhandelingen af te breken. Zij kon dat slechts onder betaling van de relevante kosten die D heeft moeten maken. Door dat niet te doen heeft S voornoemde verplichting om haar gedrag mede door de gerechtvaardigde belangen van D te laten bepalen, geschonden. S zal de hiermee gemoeide schade dienen te vergoeden.

De schade van D wordt begroot op de kosten van het taxatierapport exclusief btw. Het verweer van S dat de btw geen schade is, is door D immers niet meer weersproken. De kantonrechter overweegt verder het volgende. Het verweer van S dat Dominus het taxatierapport inmiddels heeft kunnen gebruiken voor de herfinanciering bij ING houdt een beroep op voordeeltoerekening in: de normschending door S heeft voor D immers naast schade tevens het voordeel opgeleverd dat voor de herfinancieringsaanvraag bij ING geen taxatiekosten behoefden te worden gemaakt. S draagt ter zake van dit verweer de stelplicht en de bewijslast. Aan de stelplicht kunnen, gezien de beperkte invloedssfeer van S in dit kader, niet te zware eisen worden gesteld, en de kantonrechter oordeelt dat aan de stelplicht is voldaan. Voor D geldt juist een verzwaarde plicht om haar betwisting te onderbouwen: D weet immers op welke basis haar herfinancieringsaanvraag bij ING is toegewezen en zou haar betwisting dus concreet moeten kunnen maken. D heeft van haar kant aangevoerd dat de financiering van het vastgoed reeds bij ING liep, dat deze expireerde zodat herfinanciering nodig was, en dat de taxatie door O niet in de gesprekken met ING is gebruikt. Aan de plicht van D om haar betwisting voldoende te onderbouwen, is naar het oordeel van de kantonrechter hiermee nog niet voldaan: de door D geschetste omstandigheden laten immers onverlet de niet onaannemelijke mogelijkheid dat ING voor de herfinanciering een hernieuwde taxatie van het vastgoed heeft verlangd, waarmee de stelling van D dat het rapport van O niet in de gesprekken met ING is gebruikt niet meer dan een blote stelling is. D heeft niet geconcretiseerd op welke basis ING het vastgoed wél als zekerheid heeft geaccepteerd in het kader van de herfinanciering.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u vragen over de overdracht van vastgoed of onroerend goed, over de overdracht van een onderneming of bedrijf, of over de onderhandelingen voorafgaand aan de overdracht van vastgoed of onroerend goed, onderneming of bedrijf, belt u dan gerust onze advocaat bedrijfsovername op 020-3980150.